Sous le contrôle vigilant du notaire, les arbitrages patrimoniaux décidés par un propriétaire sur son patrimoine immobilier produisent en toute sécurité, de nombreuses conséquences juridiques et fiscales. Explications.

La vente, l’achat, l’échange ou la donation d’un bien immobilier font vivre le patrimoine de celui qui le possède, en l’augmentant, en le diminuant ou en le modifiant. Mais, au-delà  de ces premiers effets, ces décisions affectent les droits des membres de la famille protégés par de nombreuses et parfois complexes dispositions légales en permanente évolution. Parmi les plus récentes, nous citerons la modification du barème de l’usufruit et de la nue-propriété duquel dépend les droits à  payer en cas de succession ou de donation ou l’instauration de l’égalité au droit à  l’héritage entre les enfants nés du mariage et les enfants naturels.

Pour chacun, ces règles produisent de substantielles conséquences financières et fiscales et se répercutent également sur la liberté de disposer de son patrimoine. Ainsi, par comparaison à  un propriétaire marié sous le régime de la séparation de bien, les pouvoirs de celui marié sous le régime de la communauté universelle sont plus restreints. De même, pour un patrimoine qui serait identique, le quantum des biens immobiliers dont dispose celui qui s’apprêterait à  faire une donation n’obéit pas aux mêmes conditions selon son statut familial. A cet égard, un célibataire sans héritier est plus libre de donner à  qui bon lui semble que le chef d’une famille nombreuse. Pourtant, alors que les risques de conflits s’accroissent au gré des droits mis en place au profit de nouveaux bénéficiaires, les actes patrimoniaux de disposition s’accomplissent sans heurts et les contestations sont plutôt rares. Cette sécurité juridique tient assurément à  l’intervention incontournable du notaire dans le contrôle des actes relatifs à  la propriété immobilière. Nommé par le Garde des Sceaux, ce professionnel est d’abord un officier public. Son rôle est de donner un caractère officiel et incontestable aux actes qu’il rédige.

Les actes notariés autrement dénommés actes authentiques, ont en effet une valeur comparable à  celle d’un jugement définitif. Pour ce faire, à  l’occasion de chacun des actes pour lequel il intervient, le notaire vérifie la légalité de la situation juridique qui lui est soumise et a le devoir d’informer ses clients sur les conséquences juridiques qu’ils produiront. Cela suppose une parfaite connaissance du patrimoine du client, laquelle tient nécessairement compte de la composition de la famille, de l’âge du détenteur et de ses intentions en terme de succession. En contrepartie, le notaire engage sa responsabilité, ce qui signifie qu’un client mal informé qui subirait un préjudice du fait des incidences des règles du droit de la famille et de leurs éventuelles implications fiscales serait en droit de demander réparation.

D’autre part, le notaire est collecteur d’impôts pour le compte de l’Etat ou des collectivités publiques. Il perçoit les taxes, les droits d’enregistrement et les éventuelles plus-values prélevées à  l’occasion de chaque mutation. Pour ses interventions, le notaire perçoit des émoluments parfois improprement dénommés frais de notaire. Ces sommes, identiques pour tous les notaires, quel que soit leur nombre intervenant à  l’acte, sont calculées selon un barème national fixé par décret. S’y ajoutent des frais annexes et les débours engagés pour le compte du client (demande d’extrait cadastral, certificat d’urbanisme, etc.). Dans certaines situations, le notaire perçoit des émoluments de négociation. Il en est ainsi lorsqu’il intervient en qualité d’intermédiaire dans la vente, au même titre qu’aurait pu le faire un agent immobilier. Toutefois, des règles déontologiques spécifiques tenant notamment à  la probité, à  l’indépendance et à  l’absence de démarchage, s’imposent à  lui et renforcent la spécificité de son action. Ces mêmes règles prévalent lorsqu’il facture ses prestations dans le cadre libéral de sa profession à  l’occasion des conseils juridiques qu’il dispense, ce qui peut être le cas lorsque le notaire endosse les habits du conseil en immobilier.

L’acte notarié

Les actes signés par un notaire sont dits authentiques. Ils ont une date certaine et un contenu qui fait foi, s’agissant des éléments constatés et vérifiés par le notaire. Cela signifie que la preuve contraire ne peut être apportée qu’au terme d’une procédure complexe. Les actes authentiques présupposent la vérification par le notaire de l’identité, de la capacité et des pouvoirs des parties intervenantes. L’élaboration de cet acte s’accompagne de l’obligation pour le notaire d’éclairer les parties sur la portée de leurs engagements en leur donnant toutes les explications nécessaires. La caractéristique majeure de l’acte authentique est son caractère exécutoire de plein droit, à  l’instar d’une décision judiciaire. Ainsi par exemple, lorsqu’une créance est constatée dans un acte authentique et que le débiteur ne paye pas ses dettes, le créancier peut engager des procédures de saisies à  l’encontre du débiteur sans avoir à  obtenir un jugement.

A quoi bon un bail notarié ?

Un contrat de location peut être établi devant notaire. Il est alors enregistré au bureau des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble ce qui a pour avantage de le rendre opposable aux tiers, sa date étant certaine. Le bail notarié constitue un titre exécutoire, revêtu à  ce titre de la formule exécutoire. En cas de besoin, cela permet au propriétaire sans avoir recours au juge d’instance, de saisir directement un huissier de justice afin d’exercer les mesures de saisies à  l’égard du locataire qui ne paye pas son loyer.

L’obligation de conseil et la responsabilité du notaire

Le notaire est responsable, vis à  vis de ses clients, des dommages résultant des fautes qu’il commet dans l’exercice de ses fonctions. Cette responsabilité est liée à  son intervention dans la rédaction de l’acte et à  la mission de conseil qui lui incombe. Selon les tribunaux, “ le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui. ” De surcroît, selon un arrêt de la cours de cassation du 3 mars 1998, le notaire en tant que rédacteur de l’acte, même s’il n’en a pas été le négociateur, est tenu de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l’efficacité. La présence d’un conseiller personnel au côté de son client ne le dispense pas du devoir de conseil dont il est tenu envers ce dernier pour lui permettre de prendre la décision appropriée à  sa situation.

De fait, le rédacteur d’un tel acte, fut-il sous seing privé et pas uniquement notarié, doit assurer la protection juridique complète des signataires en allant au-delà  des simples déclarations des parties. Les vérifications s’étendent au contrôle de la capacité juridique, de l’identité, de l’état civil des parties contractantes ainsi que de la qualité et du nombre des héritiers venant à  une succession. Pour éviter les irrégularités, le notaire contrôle l’existence des droits et des titres de propriété de ses clients.

Certaines décisions viennent toutefois délimiter l’obligation de conseil. En avril 2002, selon le tribunal de grande instance de la Roche-sur-Yon, le notaire est susceptible d’engager sa responsabilité civile dans l’exécution de sa mission. Il doit notamment, avant de dresser l’acte qui lui est demandé, procéder à  la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l’utilité, l’efficacité et la régularité. Cependant, il n’a pas l’obligation de contrôler les déclarations faites par celles- ci en l’absence d’éléments lui permettant de les mettre en doute.

Que faire en cas de désaccord avec le notaire ?

La responsabilité du notaire se traduit par l’obligation d’assumer les conséquences pécuniaires susceptibles de résulter des erreurs ou omissions éventuellement commises, ainsi que des détériorations ou de la disparition des actes des documents authentiques. De fait, lorsqu’un acte notarié pose problème et qu’aucune solution amiable ne peut être trouvée avec le rédacteur du document en cause, le plaignant doit s’adresser à  la chambre départementale des notaires, organe de contrôle et de discipline de la profession. Cette instance a pour mission de répondre aux plaignants, de recevoir et d’instruire les plaintes, de veiller au respect des réglés déontologiques notariales et à  l’application des règles du tarif des notaires.

Si cette instance ne rend pas de décision jugée satisfaisante, le recours au tribunal peut être envisagé, ce qui suppose de s’adresser à  un avocat. Le Syndicat national des notaires 73, bd Malesherbes, 75008 Paris est susceptible de donner les informations nécessaires en cas de besoin. Signalons qu’à  l’assurance responsabilité civile contractée par tout notaire, s’ajoute une garantie collective. Ainsi, chaque région dispose d’une caisse régionale de garantie financée par les cotisations des notaires. Ce dispositif est complété par une Caisse Centrale de Garantie des notaires.

Responsabilité pénale

Outre la responsabilité civile, des dispositions pénales prévoient des condamnations dans de multiples circonstances. Il en est ainsi en cas de faux, de destruction de pièces, d’abus de confiance et d’escroqueries, de corruption passive, de prise illégale d’intérêt ou de complicité en cas d’organisation d’insolvabilité, d’abus de biens sociaux et de fraudes fiscales. En cas de litige de cette nature, il est possible de s’adresser directement au Procureur de la République.

Le coût de l’intervention du notaire

Les notaires sont rémunérés en application d’un tarif fixé par le décret du 8 mars 1978, ce qui permet pour chaque acte énuméré, une rémunération identique pour tous les notaires. Sont prévus des émoluments proportionnels et fixes pour les contrats de mariage, les contrats de ventes immobilières, les prêts hypothécaires, les donations, déclarations de succession, etc. et des honoraires fixés d’un commun accord entre le client et le notaire pour tous les actes, prestations et consultations dont le décret prévoit que la rémunération est librement convenue entre le notaire et le client (baux commerciaux, actes de sociétés, consultations juridiques, etc.), un même acte ne pouvant donner lieu à  un cumul d’émoluments proportionnels et d’honoraires libres.

Les émoluments proportionnels sont calculés en appliquant un pourcentage au capital ou à  la valeur énoncée dans l’acte. Le taux est dégressif et est affecté d’un coefficient en fonction de la nature juridique de l’acte. Les actes sont classés dans 3 séries figurant dans le décret (article 23).
Les émoluments fixes rémunèrent les actes ne donnant pas lieu à  l’attribution d’un émolument proportionnel. L’émolument fixe est calculé en fonction de l’unité de valeur égale à  3,28 € à  la date du 1er janvier 1999. Ainsi, un contrat de mariage sans apport coûte 28 unités de valeur, un acte de notoriété après décès : 7 unités de valeur.

Les émoluments de formalités sont dus pour les opérations de toute nature, préalables ou postérieures à  un acte, liées à  son accomplissement et rendues nécessaires par la loi et les règlements. Une demande de pièces d’état civil est facturée 3 unités de valeur, un certificat d’urbanisme permettant de savoir, par exemple, si le terrain est constructible ou non et de connaître les règles applicables dans la commune concernée : 15 unités de valeur, la copie authentique (copie certifiée par le notaire, conforme à  l’original de l’acte) : 0,3 unités de valeur par page, l’établissement d’une copie sur papier libre (simple copie de l’acte) : 0,1 unités de valeur par page.

Les déboursés sont les sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client nécessaires à  la réalisation de l’acte. Relèvent par exemple de cette catégorie de frais, les documents délivrés par les services du cadastre permettant d’identifier le bien immobilier, le salaire du conservateur des hypothèques égale à  0,10% du prix (afin d’être opposable aux tiers, toute mutation immobilière est publiée à  la conservation des hypothèques de la situation de l’immeuble, avant d’être inscrite au cadastre), le bordereau d’inscription hypothécaire qui résume les caractéristiques essentielles d’un acte permettant de prendre des garanties sur le bien d’un débiteur, les certificats d’urbanisme, certificat d’alignement, etc., souvent demandés par l’intermédiaire d’un géomètre-expert coûtent entre 180 et 305 €, les honoraires de divers intervenants tels le syndic de copropriété (lors de la vente d’un lot de copropriété, le syndic fait connaître la situation du vendeur vis-à-vis de la copropriété moyennant des frais de questionnaire pouvant parfois dépasser 250 €), l’architecte, le généalogiste et les frais de publications légales.

Les “ frais de notaire ” sont les mêmes, y compris lorsque le vendeur et l’acquéreur ont chacun leur propre notaire. Dans ce cas, les émoluments sont répartis entre les notaires selon des règles qui leur sont propres.

Rémunération des activités de négociation et de transaction

Lorsqu’un notaire est mandaté par son client pour vendre un bien immobilier, rechercher un acquéreur ou lorsqu’il intervient pour régler la transaction entre les parties, des émoluments de négociation ou de transaction proportionnels à  la valeur du bien qui s’ajoutent à  ceux de l’acte de vente lui sont dus en cas de succès.

Quels honoraires pour les actes qui ne relèvent pas du barème obligatoire ?

En présence d’une demande de service ou de conseil spécifique ne donnant pas lieu à  l’établissement d’actes dont la rémunération est prévue au tarif (article 4 du décret précité), les honoraires du notaire sont fixés d’un commun accord avec le client et celui-ci doit signer un document dans lequel il reconnaît être informé de la rémunération du notaire. Ce peut être notamment le cas en matière de placement, de gestion (vente ou gestion de fonds de commerce, PACS), d’investissement financier ou immobilier.

Des honoraires d’expertise peuvent également être sollicités avant une succession, un partage, la mise en vente d’un bien ou même un redressement fiscal. Du fait de leur connaissance du marché immobilier et des informations spécifiques (banque informatique de données des prix des transactions immobilières) auxquelles ils ont accès, les notaires sont susceptibles de déployer diverses méthodes d’expertise, comparaison à  partir du prix pratiqué, par estimation séparée du sol et de la construction, par la rentabilité du bien au moyen de taux de capitalisation, par évaluation en mètre carré avec réduction métrique, par détermination des possibilités de construire ou de rénover.

Les frais de notaire dans le neuf : explications

Lorsqu’un particulier achète un logement neuf, le prix versé ne revient pas intégralement au vendeur. Loin s’en faut. Le notaire chargé de la transaction récupère 19,6 % du prix… et le reverse à  l’état.

Explications : Le vendeur d’un logement neuf acquitte la TVA au taux de 19,6 %. En contrepartie, les frais payables par l’acquéreur sont beaucoup moins lourds que dans l’ancien. On parle de frais de notaire réduits qui avoisinent 2,5 à  3 % du prix de l’acquisition alors qu’ils sont de 7 à  9 % dans l’ancien. Cette différence tient au fait que dans le neuf, l’acheteur ne paye ni les droits d’enregistrements ni la taxe départementale ou communale. Il s’acquitte uniquement de la taxe de publicité foncière (0,615 % du prix d’achat hors taxes), des émoluments du notaire, des frais de formalité et des frais divers (actes d’état civil, extraits du cadastre, timbres fiscaux, salaire du conservateur des hypothèques égal à  0,10 % du prix).

Cette particularité de notre régime fiscal entraîne la conséquence suivante. L’acquéreur d’un logement acheté neuf, s’enrichit “ mécaniquement ” de 19,6 % lorsqu’il revend son bien au terme de ce fameux délai de 5 ans. Le régime fiscal qui lui est applicable est celui des transactions dans l’ancien, lequel implique les conséquences suivantes. Le vendeur n’est plus redevable de la TVA et la “ garde ” pour lui, tandis que l’acquéreur paye les frais de notaires classiques (8 à  10 % du prix de l’acquisition).

Les transactions soumises aux frais de notaire réduits :

La première mutation d’un bien immobilier neuf qui intervient dans un délai de 5 ans suivant son achèvement est soumise à  la TVA de 19,6 % à  la charge du vendeur. En contrepartie, l’acquéreur bénéficie de frais réduits. Signalons que ce régime s’applique également, indépendamment du nombre de transactions, lorsque des mutations antérieures n’ont eu lieu qu’entre marchands de biens.

Bon à  savoir : les frais de notaire bénéficient d’une réduction supplémentaire lorsque le bien fait partie d’un programme de construction. Sont ici visés les émoluments du notaire, c’est-à -dire la rémunération de ce dernier, calculée comme suit selon le nombre d’unités principales d’habitation :

4/5eme du plein tarif entre 11 et 24 logements
2/3 entre 25 et 99 logements
5/10 entre 100 et 249 logements
4/10 entre 250 et 499 logements
1/3 si plus de 500 logements

Les taxes versées au Trésor Public

Ce sont les sommes que le notaire est tenu de percevoir et de reverser à  l’Etat pour le compte de son client. Les taxes dépendent de la nature de l’acte, vente, donation, échange, partage…, du type de bien, habitation, commerce, terrain etc., de sa valeur et, éventuellement de sa situation géographique. Il s’agit des droits d’enregistrement, des droits de timbre, de la taxe de publicité foncière, des droits de mutation à  titre gratuit, de la TVA et du « prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement » égal à  2,5% du montant des droits perçus. Ainsi, lors d’une vente, la taxe de publicité foncière varie de 0,615 % à  6,325 % du montant du prix. Pour une succession ou un partage de communauté, le montant des droits s’élève à  1 % de la valeur des biens. A titre indicatif, pour la vente d’une maison de 150 000 euros, le Notaire demande une provision de frais et droits égale à  10 110 euros, ses émoluments étant de 1 710 euros.

Les obligations du notaire

La provision pour frais

Les frais doivent être intégralement versés le jour de la signature de l’acte authentique avant même que ne soit connu le montant précis des sommes dues. C’est pourquoi le notaire demande toujours, une provision sur frais avant la signature de l’acte authentique. Cette somme doit être suffisante pour le payer. Les taxes, déboursés et émoluments donnent lieu à  une régularisation après la vente. Le délai est de plusieurs semaines.

Le notaire veille à  la sécurité juridique des actes

Le notaire veille à  ce que les actes qu’il rédige soient juridiquement sûrs. Cette sécurité dépend de nombreux contrôles tenant notamment à  la vérification de la capacité juridique des parties, à  la situation cadastrale et hypothécaire du bien. De nouvelles normes tenant à  la surface du bien et à  sa non dangerosité ont été récemment définies.

La notion de logement décent

Un décret du 6 mars 1987 a fixé les conditions d’habitabilité et d’équipement qu’un logement doit remplir pour pouvoir être loué, puis un décret du 30 janvier 2002 a défini la notion de « logement décent ». Ces normes concernent l’état d’entretien du logement, sa salubrité et sa sécurité, mais également son niveau minimal d’équipement (alimentation en électricité, en eau froide et chaude, le cas échéant en gaz, et chauffage) s’imposent au vendeur d’un logement.

C’est ainsi que le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable d’au moins 9 m2 (hors murs, cloisons, cages d’escaliers, marches, gaines et embrasures des portes et fenêtres) et une hauteur sous plafond au moins égale à  2m20, soit un volume habitable d’au moins 20 m3.

Les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairage naturel et d’un ouvrant donnant à  l’air libre ou sur un volume vitré donnant à  l’air libre. Le logement doit également comporter une cuisine, ou un coin cuisine, aménagé pour cet usage ainsi qu’une baignoire ou une douche, et un WC séparé de la cuisine ou de la pièce où sont pris les repas. Dans les logements à  une seule pièce, ces derniers peuvent être situés à  l’extérieur à  la condition d’être dans le même immeuble.

Le locataire peut demander à  tout moment au propriétaire la mise en conformité du logement à  ces normes ainsi qu’une réduction du loyer.

La superficie d’un appartement

Toutes les promesses de vente ou d’achat d’un lot de copropriété doivent mentionner la superficie de sa partie privative. A défaut, la nullité de l’acte peut être demandée par l’acquéreur pendant un mois après la signature de l’acte de vente devant notaire. Lorsque l’acte notarié fait état d’une superficie du lot supérieure de plus d’un vingtième à  la réalité, l’acquéreur est en droit de demander une diminution proportionnelle de prix à  condition d’engager son action dans l’année de la signature de l’acte.

La superficie correspond à  celle des planchers des locaux clos et couverts pour leur partie d’une hauteur supérieure à  1m80, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cage d’escalier, gaines et embrasures des portes et fenêtres. Les caves, garages, parkings et lots d’une superficie inférieure à  8 m2 ne sont pas concernés par cette obligation de métrage.

Vente immobilière et délai de réflexion

Depuis le 1er juin 2001, les candidats à  l’acquisition d’un bien immobilier à  usage d’habitation bénéficient d’un délai de sept jours avant d’être engagés. Cette mesure s’impose à  tous les vendeurs et concerne les acquéreurs qui ne sont pas des professionnels de l’immobilier.

Lorsque la vente est précédée d’un avant contrat, une promesse ou compromis de vente sous seing privé, le vendeur doit notifier à  l’acquéreur un exemplaire de l’acte. L’acquéreur dispose alors d’un délai de sept jours au cours duquel il peut se rétracter.
S’il le fait, il n’est plus tenu d’un quelconque engagement envers le vendeur et toutes les sommes qu’il aurait pu verser à  un agent immobilier ou à  un notaire doivent lui être restituées dans les 21 jours de la rétractation.

Si l’avant contrat est conclu devant notaire, celui-ci doit préalablement notifier à  l’acquéreur un projet de l’acte. L’acquéreur dispose d’un délai de réflexion de sept jours. Aucun versement ne peut être reçu ou exigé de lui pendant ce délai. A l’expiration du délai, l’acquéreur peut décider de conclure ou non l’avant contrat. Lorsque la vente notariée est directement signée sans être précédée d’un avant contrat, le projet d’acte de vente doit être notifié afin de faire courir le délai de réflexion.

Les notifications s’effectuent soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par acte d’huissier, ou encore par remise contre émargement ou récépissé. Les délais courent à  compter du lendemain de la première présentation de la lettre ou de la remise.

Dossier de diagnostic technique

L’ensemble des constats ou états relatifs au plomb, à  l’amiante, aux termites, aux gaz et à  l’électricité, aux risques naturels et technologiques, à  la performance énergétique, doivent être regroupés dans un dossier technique, fourni par :

le vendeur et annexé à  la promesse de vente ou à  l’acte de vente notarié,

ou par le propriétaire et annexé au bail lors de sa signature ou de son renouvellement.

Le carnet d’entretien d’un immeuble en copropriété

La loi Solidarité et renouvellement urbains de décembre 2000 a créé un carnet d’entretien des immeubles en copropriété que le syndic doit établir et mettre à  jour. Ce carnet est à  la disposition des copropriétaires et des candidats à  l’acquisition d’un lot de copropriété. Le carnet mentionne obligatoirement : l’adresse de l’immeuble pour lequel il est établi, l’identité du syndic de copropriété, les références des contrats d’assurances (dommage ouvrage notamment) de l’immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires ainsi que la date d’échéance de ces contrats, l’année de réalisation des travaux importants (ravalement des façades, réfection des toitures, remplacement de l’ascenseur, de la chaudière ou des canalisations, ainsi que les coordonnées des entreprises ayant réalisé ces travaux).

Le carnet doit également indiquer les références des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs, leur date d’échéance, ainsi que l’échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l’assemblée générale des copropriétaires. Par ailleurs, l’assemblée générale des copropriétaires peut décider d’ajouter toutes informations complémentaires relatives à  l’immeuble (construction, études techniques réalisées, etc.).

La simplification du régime des plus-values immobilières à  partir de 2004

Pour les ventes faites depuis le 1er janvier 2004, le contribuable n’a plus de déclaration de plus-values à  accomplir. C’est le notaire qui la calcule pour le compte de son client, la prélève sur le prix de vente payé par l’acquéreur et la verse au Trésor Public lors de l’enregistrement.

Le nouveau régime de taxation

Désormais un abattement de 10 % par an est appliqué à  compter de la 5čme année ce qui entraîne une exonération totale des plus-values au bout de 15 ans et non plus au bout de 22 ans. En contrepartie le coefficient d’érosion monétaire n’est plus applicable à  la valeur d’acquisition du bien.
S’ajoute un abattement forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition du bien pour tenir compte des travaux ainsi qu’un abattement fixe de 1 000 euros sur la plus-value.
Exonération
Les plus-values réalisées lors de la vente de la résidence principale, sur les opérations de remembrement et d’expropriations pour cause d’utilité publique et lorsque le prix de la cession est inférieur ou égal à  15 000 euros sont exonérées.
Taxation de la plus-value
La plus-value nette est imposée au taux de 16 %, auxquels s’ajoutent 10 % de prélèvements sociaux (CSG de 7,5 %, CRDS de 0,5 % et prélèvement de 2 %.)

Les frais à  retenir pour le calcul de la plus-value sont énumérés par le décret du 31 décembre 2003 :

la plus-value brute est égale à  la différence entre le prix de cession et le prix d’achat du bien, sur lesquels certains frais s’imputent.
Le prix de cession peut être minoré du montant de certaines dépenses, à  savoir : les frais versés à  un intermédiaire, le montant de la TVA acquittée (cas : revente d’un terrain à  bâtir), les frais de certificats et diagnostics obligatoires (loi Carrez, amiante, plomb, etc.), l’indemnité d’éviction éventuellement versée au locataire d’un local commercial, les honoraires versés à  un architecte pour des études de travaux l’obtention d’un accord préalable à  un permis de construire et les frais de mainlevée d’hypothèque.
Quant au prix de revient, il peut être majoré des frais d’acquisition (forfaitairement à  7,5 % ou frais réels sur justificatifs), des dépenses de travaux de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration (forfait à  15 %, sous certaines conditions ou frais réels sur justificatifs) et des frais de voirie, réseaux et distribution imposés par les collectivités locales.